サブリース方式により不動産管理会社を設立する効果

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サブリース方式により不動産管理会社を設立する効果

日付:2017年06月09日
カテゴリー:相続税対策,税務ノウハウ,節税対策

はじめに

こんにちは!

東京都港区の税理士法人阿部会計事務所の税理士阿部です。

不動産管理会社の運営方法としては大きく3つの形態があります。

「管理委託方式」「サブリース方式」「不動産所有方式」の3つです。

今回は「サブリース方式」を設立した場合の効果についてまとめました。

サブリース方式とは

サブリース方式とは、賃貸用アパートなどを所有する不動産オーナー(個人)と、

オーナーやその親族が設立した不動産管理会社とが、

その賃貸用不動産について一括して賃貸借契約を結ぶ方式をいいます。

一括して借り上げることになるため、マンションに実際に住んでいる人が支払う家賃は、

不動産管理会社に入金されることになります。

不動産管理会社はオーナーから不動産を借りているため、

賃貸料を不動産オーナーに支払う流れとなります。

不動産管理会社の仕訳例

◎居住者からの家賃

現金預金  /  賃貸料収入

◎オーナーへの賃貸料

賃貸料   /  現金預金

個人オーナーの仕訳例

◎不動産管理会社からの賃貸料入金

現金預金  /  賃貸料収入

上記を見ると分かる通り、不動産管理会社が受け取る家賃収入と、

不動産管理会社がオーナーに支払う賃貸料との差額が実質的な管理料となります。

おおよそ10%~15%の割合で多くが設定されます。

メリット&デメリット

メリット

不動産管理会社が受け取る家賃収入と、オーナーに支払う賃貸料との差額が大きい程、

オーナーの不動産所得の減額を図れるため節税効果を得ることができます。

一方、不動産管理会社側での利益は、オーナーの親族へ人件費を支払うことにより、

法人税の節税を図ることが可能になります。

デメリット

マンションなどの居住者が少なくなったでも、不動産管理会社は契約上の賃貸料を、

オーナーに支払う必要があるため、空室率が大きい場合は会社の経営が困難になります。

また、不動産管理会社が実際の居住者から受け取る賃貸料と、

オーナーに支払う賃貸料の差が大きすぎると、税務調査で一部否認される恐れがあります。

賃貸料を設定する際には、近隣の相場を調べるなど、

お手盛り計算にならないように設定することが大切です。

客観性を保つためにも契約書の締結は必ず行います。

おわりに

最後までお読みくださりありがとうございます。

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港区青山一丁目駅徒歩2分の税理士法人阿部会計事務所、税理士の阿部でした!