居抜き物件の契約上の注意点と経理処理のポイント

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居抜き物件の契約上の注意点と経理処理のポイント

日付:2016年05月06日
カテゴリー:会社設立,税務ノウハウ,節税対策,経営実務

はじめに

こんにちは!

東京都港区の税理士法人阿部会計事務所、税理士の阿部です。

今回は飲食店開業時などで、居抜き物件として契約をする際の、経理面と税務面についてのポイントを解説します。

居抜き物件とは・・・

飲食店などの開業にあたり候補に挙がる一つに居抜き物件があります。

居抜き物件とは、前の店舗のオーナーが使用していたテーブルや厨房設備、什器備品などを新オーナーがそのまま引き継ぐことができる物件をいいます。

大きなメリットとしては新しく設備を購入する場合に比べ設備投資資金を大幅に節約することができます。

加えて既に営業に必要な設備がほとんど整っているため工事期間が短くて済み、スムーズに開業することができます。

デメリットとしては、内装や設備をそのまま引き継ぐので以前のお店のイメージなども残り、

自分のイメージしたレイアウトなどと合わなければ結局設備投資しなければならないという可能性があります。

また、設備が思った以上に老朽化しており予想外の修繕費が生じてしまうことも考えられます。

空き物件などと比較すると設備投資費用も削減できるためメリットの大きい居抜き物件ですが、

事業を軌道に乗せるために注意しなければならない点もあります。

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居抜き物件の契約時の注意点

譲渡資産明細書の作成

居抜き店舗を選択すると賃貸借契約と併せて、契約時に前オーナーが残した設備や造作を買い取ることになります。

その際に交わされるものが譲渡契約になります。

譲渡を受ける資産は建物や建物附属設備、器具備品、厨房設備などの種類に分けられますが、

譲渡契約を結ぶ際にこれらを「造作一式」という文言にまとめて金額を記載するケースがあります。

しかし、会計上では譲渡を受ける資産の種類に応じて対応する勘定科目を使用する必要があります。

すなわち、建物附属設備は減価償却資産として耐用年数に応じて償却を行い、

消耗品に該当するものは譲渡を受けた期の費用として処理しなければなりません。

そのため譲渡を受けるにあたっては設備や厨房の明細リストなどを取得した上で引き渡しを受けることが大切です。

リストをもらうことで勘定科目の振り分けが可能となり、

資産ごとの耐用年数を把握することで適正な決算を組むことに繋がります。

また、決算だけではなく後々のトラブル防止のためにリストを取得しておくことは重要になります。

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売り主の瑕疵担保責任について

「瑕疵(かし)」とは、物件の見えない傷や欠陥のことを指し、

「瑕疵担保責任」とは当初気づかなかった傷や欠陥があった場合に売り主側が買主に対して負う責任のことをいいます。

売買契約時に買主が求められる程度の注意を払った結果欠陥を発見できず、

引き渡し後に見つかった場合、買主は売主に損害賠償を請求でき、

瑕疵の程度によっては契約を解除することができます。

譲渡を受ける資産は前のオーナーが使用していたものとなるため通常は中古品扱いになります。

そのため、引き渡し後に何か問題が生じたときは買主が責任を負うケースが多くなります。

引き渡し時にすでに資産が故障していたということがないように、

事前に不備があるかどうかチェックしておくことが大切です。

チェックの際には譲渡資産の明細リストを使用すると効果的です。

リース契約を結んでいる設備の有無

譲渡を受けた資産のうちにリース物件があると、

その所有権が買主に移転せずにリース会社に留まったままになってしまっているケースもあります。

事業を継続するため重要な資産が実はリース物件であって、

リース会社に撤去されてしまうと新たに設備投資しなければならない必要が生じます。

譲渡を受ける資産が多いとリース物件が混在している可能性もあることから、

契約書の内容にリースに関する事項が含まれていることを事前にチェックしておくことが大切になります。

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おわりに

居抜き物件は初期費用を抑えることができる大きなメリットがある一方で、

不備があると設備投資が膨らんでしまうといったデメリットが生じるリスクも抱えます。

事前調査を念入りに行い、慎重に判断することが求められます。

最後までお読みくださりありがとうございます。

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東京都港区の税理士法人阿部会計事務所、税理士の阿部でした!

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