管理委託方式により不動産管理会社を設立する場合の効果

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管理委託方式により不動産管理会社を設立する場合の効果

日付:2017年06月05日
カテゴリー:会社設立,個人確定申告,税務ノウハウ,節税対策

はじめに

こんにちは!

東京都港区の税理士法人阿部会計事務所の税理士阿部です。

不動産管理会社の運営方法としては大きく3つの形態があります。

「管理委託方式」「サブリース方式」「不動産所有方式」の3つです。

今回は「管理委託方式」を設立した場合の効果についてまとめました。

管理委託方式とは

管理委託方式とは、

個人が所有している賃貸用アパートや賃貸用マンションの管理に関する業務、

例えば、入居者との賃貸借契約の締結手続・更新解約手続・入室、退室時の部屋内確認、

入居者と近隣住民とのクレームが発生した場合の処理、

不動産の周辺の清掃や警備、老朽化した際の修繕工事の処理、建物内共用部分の管理などです。

このような管理業務を会社に任せる方法であり、所有者はあくまで個人のままです。

個人の不動産収入から「不動産管理費」を管理会社に支払うことで所得税の節税が図れます。

一方、管理会社側は不動産管理収入を受け取る形となります。

受け取った収入を役員(親族など)に役員報酬という形で全額損金算入して支払うことにより、

所得が分散され、管理会社側でも節税が図れることになります。

仕訳は以下の通りです。

[オーナー側]

不動産管理費 ××× /  現金預金  ×××

[管理会社側]

現金預金   ××× /  管理料収入 ×××

さらに節税策として・・・

役員報酬   ××× /  現金預金  ×××

注意点する部分は適正な管理料を設定すること

管理委託方式を採用するケースでは、

個人オーナーが父親で、管理会社の役員が子供であることが多いです。

個人オーナーは少しでも管理料を高く設定することで不動産所得を抑えたいと考え、

一方、管理会社側では管理料収入を役員報酬として受け取り、給与所得控除で節税を図ることを考えます。

そのため、管理料は比較的高額に設定されやすくなり、税務調査において良く見られる部分となります。

実際に、管理料が高額すぎて税務調査で全額否認(経費として認められない)された事案もあります。

それではどのように設定すれば適正といえるでしょうか。

お手盛り計算ではなく客観的に設定する方法としては、近場の管理会社の相場を調べることです。

インターネットなどで調べてみると、不動産収入額の5~8%のケースが多く見られます。

近隣の相場を参考に管理料を設定したら、どのような業務にどのくらいの費用が掛かるかなど、

あらかじめ詳細に決めておき、後々のお手盛り計算を防ぎます。

詳細に決めるには契約書を交わすことが確実です。

契約書には管理業務のうち、個人オーナー側で行う範囲と管理会社側で行う範囲を明確に決めておきます。

契約書の締結によって客観性の保持にも繋がります。

おわりに

最後までお読みくださりありがとうございます。

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