税理士法人 阿部会計事務所
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税理士ブログ
家を売る前に、税金だけは“先に見ておく”のが正解。
はじめに
こんにちは、新宿区西新宿の税理士法人阿部会計事務所の税理士阿部です。
自宅を売るとき、多くの方が気にするのは「いくらで売れるか」「いつ引き渡すか」ですが、
実はもう一つ大事なテーマがあります。――税金です。
売却益が出たときの譲渡所得税はもちろん、所有期間による税率の違い（長期／短期）、
マイホーム特有の3,000万円特別控除、そして「売って損した場合」でも条件次第で使える損益通算など、
知っているだけで手取りが変わる論点が揃っています。
この記事では、①不動産売却と税、②長期譲渡・短期譲渡、③居住用の3,000万円特例、④居住用の損失（損益通算）を、
できるだけ分かりやすく整理します。
① 不動産の売却と税
〜「売れた金額」すべてに税金がかかるわけではありません〜
まず大前提として、不動産を売って税金がかかるのは、基本的に利益（譲渡所得）が出た場合です。
税額計算の土台となる譲渡所得は、ざっくり次のイメージです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却代金など） −（取得費＋譲渡費用） − 特別控除
この枠組み自体は、長期・短期どちらでも共通です。
- 取得費：購入代金だけでなく、購入時の諸費用（仲介手数料など）を含めて考えます。建物については、年数経過で価値が減るため、一定の調整（減価償却相当）を行う点も実務では重要です（ここは個別に計算が必要）。
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、売却のための解体費など「売るために直接かかった費用」が中心です。
- 特別控除：マイホームの3,000万円控除など、一定の要件を満たすと差し引ける制度があります（後述）。
そして重要なポイントがもう一つ。
土地・建物を売った譲渡所得は、給与などの他の所得と合算せず、分離課税で計算します。
税率も長期・短期で変わります。
② 長期譲渡・短期譲渡
〜“5年”の数え方で税率が変わる。ここが落とし穴〜
不動産売却の税金でよく聞くのが「5年を超えると税率が下がる」という話。
これは本当です。ただし、“5年の判定方法”が独特なので注意が必要です。
1) 長期・短期の判定は「売った年の1月1日時点」
- 長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超
- 短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
つまり「買った日から丸5年」ではなく、その年の元日時点で判定します。
例えば、体感では5年を超えていても、1月1日時点では5年以下扱いになり、短期になることがあります。
ここ、実務で本当によく起きる“ズレ”です。
2) 税率は長期の方が低い（住民税も違う）
国税庁のタックスアンサーでは、税率の目安が次のように整理されています。
- 長期譲渡所得：所得税15％、住民税5％（復興特別所得税は別途）
- 短期譲渡所得：所得税30％、住民税9％（復興特別所得税は別途）
この差はかなり大きいです。
売却のタイミングを調整できる場合は、長期・短期の判定がどちらになるかを事前に確認しておく価値があります。
③ 居住用の3,000万円特例
〜マイホーム売却の“主役”。ただし要件チェックは必須〜
自宅売却の税金対策で最も有名なのが、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除です。
マイホーム（居住用財産）を売ったとき、一定の要件を満たせば、
譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。所有期間の長短に関係なく使えるのが大きな特徴です。
1) ざっくり効果をイメージすると
譲渡益が3,000万円以下なら、控除で相殺されて税金がゼロになる可能性があります（他の要件を満たす前提）。
譲渡益が3,000万円を超える場合も、超える部分だけが課税対象になるので、
大きく税負担が軽くなることがあります。
2) “自宅”であれば何でもOKではない
特例は強力ですが、当然要件があります。
代表的には「自分が住んでいた家（居住用）」であること、などの考え方が土台になります。
また、同じ不動産でも「投資用」「別荘」「賃貸化して長期間経っている」など、
状況により整理が変わることがあります。
実務では、売買契約書、登記事項、住民票の履歴、居住実態（いつまで住んでいたか）などを踏まえて確認します。
3) ほかの特例との関係にも注意
3,000万円控除は便利ですが、他の特例と併用できる・できない、
同一年に別の特例（相続空き家等）を使う場合の上限など、組み合わせで注意点が出ることがあります。
迷ったら「契約前」に確認するのが安全です。
④ 居住用の損失（損益通算）
〜「売って損した」でも、条件次第で税金が戻ることがあります〜
「利益が出たら税金がかかる」のは分かりやすい一方、見落とされがちなのが損失が出たときの救済策です。
国税庁の案内では、一定の要件を満たす場合に、マイホームの売却で生じた譲渡損失を、
給与所得など他の所得と相殺（損益通算）でき、控除しきれない分は翌年以降に繰り越せる制度が説明されています。
1) 住宅ローン残高がポイントになるケースがある
例えば、住宅ローンが残っているマイホームを、ローン残高を下回る金額で売却して損失が出た場合、
一定の要件のもとで損益通算が認められることがあります。
この制度では、損益通算しても控除しきれない損失を、翌年以後3年間繰り越して控除できる旨も示されています。
さらに、損益通算できる金額には上限があり、
一般に「売買契約日前日の住宅ローン残高 − 売却価額」が限度になる、という考え方が示されています。
2) “いつでも使える”わけではない（期限・要件に注意）
この種の特例は、適用期限や要件が設定されていることがあります。
国税庁の案内では、令和7年12月31日までの譲渡について触れられており、
適用を考える場合は、売買契約日・引渡日・ローン残高などの確認が重要です。
また、買換えの有無などで別の整理が必要になることもあります。
ケースによって判断が分かれやすい部分です。
まとめ：自宅売却の税金は「4つの順番」で整理すると迷いません
自宅売却の税金は、次の順番で考えると整理しやすいです。
- 譲渡所得（利益）が出るか？（売却代金 − 取得費等 − 譲渡費用）
- 長期か短期か？（売った年の1/1で5年超か）
- 3,000万円控除が使えるか？（居住用の特例）
- 損失なら損益通算の余地があるか？（住宅ローン等の要件）
そして一番のコツは、「売ってから考える」ではなく、契約前に一度シミュレーションすること。
手取りを左右するのは、売却価格だけでなく、所有期間の判定や特例の使い方であることが多いです。
当事務所では、自宅売却の税額試算、必要書類の整理、
3,000万円控除や損益通算の適用可否チェックまでサポートしています。
「これ、特例使える？」「いつ売るのが有利？」といった段階からでも大丈夫です。
お気軽にご相談ください。
